📋 Das Wichtigste in Kürze
- Die Abberufung des Verwalters erfordert einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung (§ 26 Abs. 3 WEG).
- Der Verwaltervertrag endet nach Abberufung spätestens nach 6 Monaten – es sei denn, ein wichtiger Grund liegt vor.
- Bei einem wichtigen Grund (z.B. Untreue) kann fristlos und sofort gekündigt werden.
- Nach Abberufung hat der alte Verwalter die Pflicht, alle Unterlagen vollständig und sofort zu übergeben.
✅ So gehen Sie vor
- Beschlusstext vorbereiten: Genauen Beschlusstext für die Abberufung vorab formulieren.
- Fristen im Blick: Läuft der Verwaltervertrag noch? Das beeinflusst den Zeitplan.
- Übergabe regeln: Liste aller zu übergebenden Unterlagen erstellen – Konten, Versicherungen, Verträge, Protokolle.
Inhalt
Wer den Verwalter wechseln möchte, muss die rechtlichen Spielregeln kennen. Der Verwalterwechsel ist in mehrere Schritte unterteilt — und bei jedem Schritt gibt es rechtliche Anforderungen zu beachten. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Grundlagen verständlich.
Abberufung vs. Kündigung: Der Unterschied
Die Abberufung beendet das Amt des Verwalters — sie ist der organisationsrechtliche Akt. Die Kündigung beendet den schuldrechtlichen Verwaltervertrag. Beides sind separate Rechtsakte, die aber in der Praxis meist gemeinsam beschlossen werden. Wichtig: Auch nach der Abberufung können vertragliche Ansprüche des Verwalters bestehen, bis auch der Vertrag wirksam beendet ist.
Abberufung: Wie funktioniert sie?
Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen — ohne wichtigen Grund, ohne Schadensersatzpflicht gegenüber dem Verwalter (§ 26 WEG). Seit der WEG-Reform 2020 ist diese Möglichkeit deutlich einfacher geworden. Der Abberufungsbeschluss muss auf der Tagesordnung der Eigentümerversammlung stehen.
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Kündigung des Verwaltervertrags
Der Verwaltervertrag kann ordentlich (mit der vereinbarten Kündigungsfrist) oder außerordentlich (aus wichtigem Grund, fristlos) gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen vor — z.B. Veruntreuung von WEG-Geldern, beharrliche Verletzung der Pflichten oder nachgewiesene Unfähigkeit. Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund schließt Schadensersatzansprüche des Verwalters aus.
Gesetzliche und vertragliche Fristen
Die Laufzeit des Verwalteramts darf nach § 26 WEG maximal fünf Jahre betragen. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften, die durch Aufteilung entstehen, darf die erste Amtszeit maximal drei Jahre betragen. Vertraglich kann eine kürzere Amtszeit vereinbart sein. Ordentliche Kündigungsfristen ergeben sich aus dem Verwaltervertrag — typischerweise drei bis sechs Monate.
Was muss bei der Beschlussfassung beachtet werden?
Der Verwalterwechsel muss auf der Tagesordnung der Eigentümerversammlung stehen. Idealerweise enthält die Tagesordnung: 1. Abberufung des bisherigen Verwalters, 2. Kündigung des Verwaltervertrags, 3. Bestellung des neuen Verwalters, 4. Zustimmung zum neuen Verwaltervertrag. Alle vier Punkte sollten getrennt abgestimmt werden.
Übergabepflichten des alten Verwalters
Der scheidende Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, alle Unterlagen der WEG vollständig und unverzüglich zu übergeben. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann er auf Herausgabe verklagt werden. Der Beirat sollte eine vollständige Übergabeliste führen und die Übergabe dokumentieren.
Fazit
Ein Verwalterwechsel ist rechtlich überschaubar — wenn man die Regeln kennt. Die Kombination aus Abberufungsbeschluss, Vertragskündigung und rechtzeitiger Suche nach einem neuen Verwalter ist der bewährte Weg zu einem reibungslosen Übergang.