📋 Das Wichtigste in Kürze
- Die WEG ist gemeinsam für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich – Dach, Fassade, Heizung, Treppenhäuser.
- Größere Sanierungen werden aus der Instandhaltungsrücklage finanziert – die Höhe beschließt die Eigentümerversammlung.
- Seit 2020 können bauliche Veränderungen mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden.
- Energetische Sanierungen sind privilegiert: Ladestationen und Barrierereduzierung können leichter beschlossen werden.
✅ So gehen Sie vor
- Rücklage prüfen: Ist die Instandhaltungsrücklage ausreichend? Faustregel: ca. 0,8–1 % des Gebäudewerts pro Jahr.
- Sanierungsbedarf einschätzen: Welche Bauteile sind alt? Wann ist die nächste große Maßnahme fällig?
- Antrag stellen: Dringenden Sanierungsbedarf schriftlich beim Verwalter einreichen und auf die Tagesordnung setzen lassen.
Inhalt
Instandhaltung und Sanierung sind in einer WEG oft eine Quelle von Diskussionen und Konflikten: Wer ist für welche Reparatur zuständig? Wer entscheidet über Sanierungsmaßnahmen? Und wie werden die Kosten verteilt? Dieser Ratgeber schafft Klarheit.
Sonder- vs. Gemeinschaftseigentum: Die wichtigste Unterscheidung
Gemeinschaftseigentum ist alles, was allen Eigentümern gemeinsam gehört: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Aufzug, Zentralheizung, Gemeinschaftsgarten. Für Instandhaltung und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum ist die WEG gemeinsam zuständig. Sondereigentum — die eigene Wohnung innen — liegt in der alleinigen Verantwortung des jeweiligen Eigentümers.
Wer darf was beauftragen?
Kleinere Reparaturen und Wartungsmaßnahmen kann der Verwalter eigenständig beauftragen, sofern sie im Wirtschaftsplan vorgesehen sind. Größere Maßnahmen — Sanierungen, Modernisierungen, erhebliche Instandsetzungen — erfordern einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Der Beirat sollte darauf bestehen, dass kostenintensive Vorhaben stets beschlossen werden.
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Die Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage ist ein zweckgebundenes Sparguthaben für künftige Maßnahmen. Jeder Eigentümer zahlt monatlich einen Anteil ein. Eine gut dotierte Rücklage schützt vor überraschenden Sonderumlagen. Ein regelmäßiger Instandhaltungsplan, der künftige Maßnahmen und ihre voraussichtlichen Kosten aufzeigt, hilft, die Rücklage sinnvoll zu planen.
Sonderumlage: Was bedeutet das?
Reicht die Rücklage für eine notwendige Maßnahme nicht aus, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Alle Eigentümer müssen dann einen zusätzlichen Betrag einzahlen — einmalig oder in Raten. Sonderumlagen können erheblich sein, besonders bei Großsanierungen wie Dacherneuerung oder Fassadendämmung.
Modernisierungen seit der WEG-Reform 2020
Seit 2020 können bestimmte Modernisierungsmaßnahmen (Ladestationen für E-Fahrzeuge, Barrierefreiheit, Glasfaseranschluss) mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Wer von einer Maßnahme übermäßig benachteiligt wird, kann widersprechen und ist von den Kosten befreit. Das macht gemeinsame Investitionen deutlich einfacher.
Fazit
Klare Zuständigkeiten, eine gut gefüllte Rücklage und informierte Eigentümer sind die Voraussetzungen für geordnete Instandhaltung. Nutzen Sie die Eigentümerversammlung, um Instandhaltungsthemen aktiv einzubringen.