📋 Das Wichtigste in Kürze
- Eigentümer können den WEG-Verwalter jederzeit ohne Angabe von Gründen abberufen – seit der WEG-Reform 2020 (§ 26 Abs. 3 WEG).
- Der Verwalterwechsel muss per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung beschlossen werden.
- Nach der Abberufung hat der alte Verwalter alle Unterlagen zu übergeben – innerhalb von 4 Wochen.
- Typische Gründe: mangelnde Transparenz, schlechte Kommunikation, fehlerhafte Abrechnungen.
✅ So gehen Sie vor
- Gründe dokumentieren: Schriftlich festhalten, was nicht stimmt – für die Argumentation in der EV.
- Mehrheit sichern: Vor der Versammlung Gespräche mit anderen Eigentümern führen.
- Neuen Verwalter vorbereiten: Parallel zur Abberufung Ausschreibung starten – Übergangszeit einplanen.
Inhalt
Ein schlechter Verwalter kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft erheblich belasten — durch fehlende Erreichbarkeit, fehlerhafte Abrechnungen oder mangelndes Engagement. Doch wie kann die WEG einen solchen Verwalter abberufen? Was sind die rechtlichen Voraussetzungen und wie läuft der Prozess ab?
Typische Gründe für einen Verwalterwechsel
- Dauerhaft schlechte Erreichbarkeit — Anrufe und E-Mails bleiben unbeantwortet
- Fehlerhafte oder wiederholt verspätete Jahresabrechnungen
- Keine Reaktion auf Mängelmeldungen und Schadensfälle
- Fehlende Transparenz bei Ausgaben und Konten
- Verstöße gegen das WEG-Recht oder den Verwaltervertrag
- Auslauf des Verwaltervertrags ohne Verlängerungswunsch
Abberufung: Die rechtliche Grundlage
Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter jederzeit und ohne Angabe von Gründen mit einfacher Mehrheit abberufen (§ 26 WEG). Die Abberufung beendet das Amt — unabhängig vom noch laufenden Verwaltervertrag. In der Praxis werden Abberufung und außerordentliche Kündigung des Vertrags häufig gleichzeitig beschlossen.
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Schritt-für-Schritt: So läuft der Wechsel ab
- Schritt 1: Probleme dokumentieren — Schriftverkehr, Protokolle, Fotos
- Schritt 2: Beirat einschalten und gemeinsam vorgehen
- Schritt 3: Tagesordnungspunkt für die nächste Eigentümerversammlung beantragen
- Schritt 4: Mindestens drei Angebote von neuen Verwaltungen einholen
- Schritt 5: In der Versammlung über Abberufung und Neubestellung abstimmen
- Schritt 6: Vollständige Unterlagenübergabe vom alten an den neuen Verwalter sicherstellen
Was tun, wenn der Verwalter keine Versammlung einberuft?
Verweigert der Verwalter die Einberufung, können Eigentümer mit mindestens 25 % der Miteigentumsanteile selbst eine Versammlung fordern. Reagiert der Verwalter nicht, kann der Beiratsvorsitzende die Versammlung einberufen. Im Notfall kann auch das Gericht eingeschaltet werden.
Fazit
Ein Verwalterwechsel ist kein leichter Schritt, aber manchmal der notwendige. Wer frühzeitig handelt, Probleme dokumentiert und den Prozess sorgfältig vorbereitet, kann den Übergang reibungslos gestalten und das Vertrauen in die WEG-Verwaltung wiederherstellen.