Die Eigentümerversammlung: Ablauf, Rechte und Tipps für Eigentümer

Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Entscheidungsgremium in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier werden Beschlüsse über das Gemeinschaftseigentum gefasst, Verwalter gewählt und Jahresabrechnungen genehmigt. Wer als Eigentümer seine Rechte kennt und vorbereitet erscheint, kann aktiv mitgestalten – und teure Fehler vermeiden.

Was ist die Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung (auch: Wohnungseigentümerversammlung) ist das gesetzlich vorgeschriebene Treffen aller Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft. Sie ist das zentrale Organ der WEG und trifft verbindliche Entscheidungen für die gesamte Gemeinschaft – von der Genehmigung der Jahresabrechnung bis zur Beauftragung von Sanierungsmaßnahmen.

Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere die §§ 23 bis 25. Die WEG-Reform 2020 hat dabei einige wichtige Änderungen gebracht: So können Eigentümer nun leichter Sonderumlage und bauliche Veränderungen beschließen, und die Einberufungsfrist wurde auf drei Wochen verlängert.

Mindestens einmal im Jahr muss eine ordentliche Eigentümerversammlung stattfinden (§ 24 Abs. 1 WEG). Außerordentliche Versammlungen können bei dringendem Bedarf jederzeit einberufen werden.

Gesetzliche Grundlagen: Was das WEG regelt

Das Wohnungseigentumsgesetz bildet den rechtlichen Rahmen für alle Eigentümerversammlungen in Deutschland. Die wichtigsten Paragrafen im Überblick:

Paragraf	Regelung
§ 23 WEG	Grundsätze der Eigentümerversammlung
§ 24 WEG	Einberufung und Durchführung
§ 25 WEG	Abstimmung und Stimmrecht
§ 26 WEG	Bestellung und Abberufung des Verwalters
§ 44 WEG	Anfechtung von Beschlüssen (1-Monats-Frist!)

Durch die WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 wurde das Recht erheblich modernisiert. Kernpunkte: Der Verwalter hat mehr Handlungsspielraum bei dringenden Maßnahmen, die Beschlussfassung in Textform ist erleichtert, und es ist nun möglich, auch ohne Präsenzversammlung gültige Beschlüsse zu fassen – wenn alle Eigentümer einverstanden sind (Umlaufbeschluss per E-Mail).

Einberufung: Wer lädt ein – und wie?

In der Regel ist der WEG-Verwalter für die Einberufung der Eigentümerversammlung zuständig. Er muss dazu alle Eigentümer persönlich in Textform einladen (Brief, E-Mail oder Fax), die Tagesordnung vollständig benennen und die Einberufungsfrist von mindestens drei Wochen einhalten (§ 24 Abs. 4 WEG).

Einberufungsfrist: Drei Wochen Vorlauf

Seit der WEG-Reform 2020 gilt: Die Einladung muss den Eigentümern spätestens drei Wochen vor dem Versammlungstag zugehen. Früher waren es nur zwei Wochen. Diese Verlängerung gibt Eigentümern mehr Zeit zur Vorbereitung und zur Beauftragung eines Vertreters, falls sie selbst verhindert sind.

Wichtig: Nicht das Versanddatum, sondern das Zugangsdatum zählt. Bei Briefversand sollte also ein ausreichender Puffer eingeplant werden. Bei E-Mail gilt die Einladung am Tag nach dem Versand als zugegangen.

Was tun, wenn der Verwalter keine Versammlung einberuft?

Wenn der Verwalter trotz Aufforderung keine Eigentümerversammlung einberuft, haben die Eigentümer zwei Möglichkeiten: Mindestens 20 % der Eigentümer (gemessen an Köpfen) können die Einberufung nach § 24 Abs. 2 WEG schriftlich verlangen. Kommt der Verwalter dem nicht nach, können die Antragsteller die Versammlung selbst einberufen. Alternativ kann der Verwaltungsbeirat die Versammlung einberufen (mehr zu den Aufgaben des Beirats →).

Außerordentliche Eigentümerversammlung

Bei dringendem Bedarf kann eine außerordentliche Versammlung einberufen werden – etwa bei plötzlichem Wasserschaden, unvorhergesehenem Finanzierungsbedarf oder wenn die Wahl eines neuen Verwalters nicht warten kann.

Auch Eigentümer selbst können die Einberufung verlangen: Wenn mindestens 25 % der Eigentümer (gemessen an den Miteigentumsanteilen) dies schriftlich fordern, ist der Verwalter zur Einberufung verpflichtet (§ 24 Abs. 2 WEG).

Die Tagesordnung: Was muss draufstehen?

Die Tagesordnung ist das Herzstück der Einladung. Nur über Punkte, die auf der Tagesordnung stehen, darf abgestimmt werden. Nachträglich hinzugefügte Themen können nicht rechtswirksam beschlossen werden – außer alle Eigentümer stimmen dem einstimmig zu.

Typische Pflichtpunkte der Jahresversammlung

• Genehmigung der Jahresabrechnung (Einzel- und Gesamtabrechnung) – mehr dazu: Jahresabrechnung und Hausgeld in der WEG →
• Genehmigung des Wirtschaftsplans für das laufende Jahr
• Beschluss über die Instandhaltungsrücklage
• Entlastung des Verwalters
• Wahl/Bestätigung des Verwaltungsbeirats (falls nötig)
• Sonstige Beschlüsse nach Antrag der Eigentümer

Anträge zur Tagesordnung stellen

Jeder Eigentümer hat das Recht, eigene Punkte auf die Tagesordnung setzen zu lassen. Der Antrag muss dem Verwalter schriftlich und rechtzeitig vor der Einladung vorliegen – in der Praxis mindestens vier Wochen vor der Versammlung. Eine gesetzliche Frist gibt es nicht; der Verwalter muss jedoch genug Zeit haben, den Punkt in die Einladung aufzunehmen.

Ablauf der Eigentümerversammlung

1. Begrüßung und Eröffnung durch den Verwalter
2. Feststellung der Beschlussfähigkeit (Anwesenheitsliste, Vollmachten prüfen)
3. Genehmigung der Tagesordnung
4. Abarbeitung der Tagesordnungspunkte mit Diskussion und Abstimmung
5. Verschiedenes / Sonstiges – ohne Beschlussfassung
6. Schließung der Versammlung

Beschlussfähigkeit seit WEG-Reform 2020

Seit der WEG-Reform 2020 ist die Eigentümerversammlung immer beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer (§ 25 Abs. 3 WEG). Das frühere Quorum wurde abgeschafft. Eigentümer müssen lediglich ordnungsgemäß eingeladen worden sein.

Abstimmung: Mehrheiten und Stimmrecht

Für die meisten Beschlüsse gilt das Prinzip der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Das Stimmrecht richtet sich nach dem Kopfprinzip (eine Stimme pro Wohnung), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt.

Beschlusstyp	Erforderliche Mehrheit	Beispiel
Einfache Beschlüsse	Mehr als 50 % der abgegebenen Stimmen	Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan
Bauliche Veränderungen (groß)	Doppelt qualifizierte Mehrheit: 2/3 + über 50 % MEA	Ladestation, Solaranlage
Änderung Teilungserklärung	Allstimmigkeit (alle Eigentümer)	Umwidmung Gemeinschaftsfläche

Vollmacht: Wer darf mich vertreten?

Wer an der Eigentümerversammlung nicht persönlich teilnehmen kann, darf sich durch eine schriftliche Vollmacht vertreten lassen. Bevollmächtigte können Familienangehörige, andere Eigentümer aus der Gemeinschaft oder – je nach Gemeinschaftsordnung – auch Rechtsanwälte oder Verwalter sein.

Praxistipp: Viele Gemeinschaftsordnungen schränken den Kreis der zugelassenen Vertreter ein. Lesen Sie die entsprechende Klausel sorgfältig durch, bevor Sie eine Vollmacht ausstellen. Die Vollmacht sollte immer schriftlich erteilt werden und das konkrete Datum der Versammlung nennen.

📄 Kostenlose Vollmacht-Vorlage für die Eigentümerversammlung herunterladen →

Das Protokoll: Grundlage aller Beschlüsse

Das Protokoll der Eigentümerversammlung hält alle gefassten Beschlüsse verbindlich fest. Es muss enthalten:

• Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung
• Liste der Anwesenden und Bevollmächtigten
• Abstimmungsergebnisse zu jedem Tagesordnungspunkt
• Genauen Wortlaut der Beschlüsse
• Unterschrift des Versammlungsleiters (Verwalter) und eines Eigentümers als Zeuge (§ 24 Abs. 6 WEG)

Das Protokoll muss innerhalb einer angemessenen Frist – in der Praxis vier bis sechs Wochen – an alle Eigentümer versandt werden. Alle Beschlüsse werden zudem im Beschlussbuch der Gemeinschaft fortlaufend dokumentiert (§ 24 Abs. 7 WEG). Mehr zu Beschlüssen und Protokollen in der WEG →

Beschlüsse anfechten: Was tun bei rechtswidrigen Entscheidungen?

Wenn ein Beschluss gegen das WEG, die Gemeinschaftsordnung oder ordnungsmäßige Verwaltung verstößt, können betroffene Eigentümer ihn anfechten. Die Anfechtungsklage muss innerhalb von einem Monat nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden (§ 44 WEG). Eine reine schriftliche Beschwerde beim Verwalter reicht nicht aus.

Häufige Anfechtungsgründe:

• Formfehler: Einladungsfrist nicht eingehalten, Tagesordnungspunkt fehlte
• Abstimmungsfehler: Stimmberechtigung verletzt, falsche Mehrheit angewendet
• Inhaltliche Verstöße: Beschluss verstößt gegen WEG oder Gemeinschaftsordnung
• Benachteiligung: Einzelne Eigentümer werden ohne sachlichen Grund bevorzugt oder benachteiligt

Mehr dazu: Beschluss anfechten in der WEG – so gehen Sie vor →

Häufige Fragen zur Eigentümerversammlung

Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?

Mindestens einmal pro Jahr muss eine ordentliche Eigentümerversammlung abgehalten werden (§ 24 Abs. 1 WEG). Zusätzlich können außerordentliche Versammlungen einberufen werden, wenn dringende Entscheidungen nicht bis zur nächsten Jahresversammlung warten können.

Was passiert, wenn ich nicht zur Eigentümerversammlung gehe?

Beschlüsse gelten auch für Eigentümer, die nicht anwesend waren – sofern sie ordnungsgemäß eingeladen wurden. Wer dauerhaft nicht erscheint, verliert Einfluss auf die Verwaltung seiner Immobilie. Außerdem beginnen Anfechtungsfristen unabhängig von der Anwesenheit zu laufen. Empfehlung: Bei Verhinderung stets eine Vollmacht ausstellen.

Kann ich die Einladung anfechten?

Die Einladung selbst kann nicht separat angefochten werden. Fehler bei der Einladung (z.B. Frist unterschritten, Tagesordnung unvollständig) können jedoch als Anfechtungsgrund für die gefassten Beschlüsse geltend gemacht werden – innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist nach der Versammlung.

Darf der Verwalter Eigentümer von der Abstimmung ausschließen?

Grundsätzlich nein. Ausnahmen gelten bei Interessenkonflikten: Ein Eigentümer darf nicht abstimmen, wenn es um Ansprüche der Gemeinschaft gegen ihn persönlich geht (§ 25 Abs. 4 WEG). Weitere Fragen zur Verwalterrolle: Verwalter kontrollieren – Ihre Rechte als Eigentümer →

Was ist ein Umlaufbeschluss?

Ein Umlaufbeschluss ermöglicht es, auch ohne physische Versammlung einen gültigen Beschluss zu fassen – per schriftlicher Zustimmung aller Eigentümer (z.B. per E-Mail). Alle Eigentümer müssen zustimmen; eine einfache Mehrheit reicht nicht aus. Umlaufbeschlüsse eignen sich für eilige oder unumstrittene Entscheidungen.

Fazit: Aktiv mitgestalten statt passiv hinnehmen

Die Eigentümerversammlung ist kein lästiger Pflichttermin – sie ist Ihre Chance, aktiv mitzugestalten, wie Ihre Immobilie verwaltet wird. Wer gut vorbereitet erscheint, die eigenen Rechte kennt und bei Bedarf konsequent von der Anfechtungsmöglichkeit Gebrauch macht, schützt sein Eigentum effektiv.

Nutzen Sie unsere kostenlosen Checklisten, um sich optimal auf Ihre nächste Eigentümerversammlung vorzubereiten. Mehr über die Aufgaben und Rechte des Verwaltungsbeirats finden Sie in unserem Bereich Für Beiräte.